"Reducir los riesgos ASG y mejorar la calidad de nuestros bienes inmuebles"

Sra. Schneider, actualmente se exige a las empresas inmobiliarias que garanticen una mayor sostenibilidad en la construcción y el funcionamiento de los edificios. El próximo gobierno alemán intensificará sus esfuerzos para proteger el clima. ¿Qué significa eso para el sector?

En principio, nada completamente inesperado. Al fin y al cabo, la sostenibilidad en el sector inmobiliario es un problema desde hace años. Lo que es más importante es la creciente conciencia de que el cambio climático requiere una acción conjunta y, sobre todo, rápida. A lo largo de los años, esto ha llamado la atención de los políticos cada vez más y ha aumentado las peticiones de un marco normativo más sólido. Como inversor a largo plazo en el sector inmobiliario, hace tiempo que nos consideramos una especie de gestor de riesgos para nuestros fondos, que también tiene en cuenta los llamados riesgos ESG.

Esto se debe a que el incumplimiento de los criterios medioambientales, sociales y de gobierno corporativo conlleva riesgos adicionales en el proceso de inversión. En primer lugar, está el Riesgo de Transición del Carbono, que surge de la transición de una sociedad a una economía baja en carbono. ¿Qué ocurre, por ejemplo, si el gobierno aplica un impuesto especial de CO2 a los edificios o hace obligatorias las nuevas tecnologías y la tecnología de construcción? Además, existe el Riesgo Climático Físico, que es el impacto físico del cambio climático en una ubicación inmobiliaria concreta. Basta con pensar en los edificios cercanos a la costa o, desde hace poco, en la zona de inundación de los ríos. Por último, no hay que perder de vista el Riesgo de las Normas Sociales. Significa que el sector inmobiliario no puede eludir la responsabilidad social que se deriva de las cambiantes demandas de la sociedad, los inquilinos y los inversores en relación con el cambio climático y la sostenibilidad.

¿En qué medida DWS ya tiene en cuenta estos riesgos en la gestión de los fondos inmobiliarios?

Estipulando explícitamente, por ejemplo, debemos abordar nuestra cartera de inmuebles de oficinas europeos para reducir su huella de carbono. Porque si no lo hacemos, no sólo no estamos haciendo nada por el medio ambiente, sino que corremos el riesgo de que un inmueble deje de ser atractivo en el mercado si no se cumplen determinadas normas. Al fin y al cabo, nuestra tarea como gestor fiduciario de los activos de los fondos inmobiliarios de nuestros clientes es, sobre todo, mantener los inmuebles a la altura de las últimas normas para mantener o, idealmente, aumentar su atractivo para nuestros inquilinos y su valor para nuestros inversores privados e institucionales.

Debido a su elevado consumo de energía, los inmuebles residenciales y comerciales se consideran uno de los factores clave para limitar el calentamiento global y conseguir que la UE sea neutra en carbono para 2050. ¿Cómo están aplicando estos objetivos?

Lo que está claro es que el sector inmobiliario debe actuar de forma coherente para reducir las emisiones de CO2 de los edificios de acuerdo con los objetivos de la UE. No existe una única norma vinculante para aumentar la eficiencia energética en los edificios existentes, pero hay muchas formas de conseguirlo. En un edificio nuevo, puedo instalar una bomba de calor o techos refrigerantes en lugar de un sistema de calefacción de gas o planificar desde el principio una fachada que refleje el sol. En el caso de los edificios existentes, podemos recurrir a proveedores de energía verde, al menos para las zonas comunes, o -lo que estamos haciendo ahora en muchos inmuebles- conectarnos al sistema de gestión del edificio con un software desarrollado externamente y utilizar la inteligencia artificial para identificar las ineficiencias y aumentar de forma sostenible la eficiencia energética del funcionamiento del edificio. Esto también es una gran ventaja para los inquilinos, porque reduce los costes de los servicios públicos.

Cada tipo de uso tiene sus propias especificidades en términos de consumo y combinación de energía. La recopilación y evaluación de datos precisos es esencial para evaluar el éxito de la sostenibilidad. ¿Cómo se garantiza esto dentro de una cartera inmobiliaria?

Para cada fondo, elaboramos un Plan de Acción de Sostenibilidad independiente con el objetivo de reducir las emisiones de CO2 y el consumo de energía de las propiedades del fondo. En él, enumeramos qué medidas se han iniciado para qué propiedades y cuáles son aún necesarias. Cada cuatro años, sometemos nuestras propiedades a una auditoría energética. Junto con empresas especializadas, inspeccionamos los inmuebles y determinamos si la tecnología de los edificios sigue estando al día y qué se necesita, por ejemplo, para obtener una mejor certificación del edificio. Además del ahorro de energía y otros costes de funcionamiento, la certificación indica un cierto nivel de responsabilidad, sensibiliza sobre cuestiones de sostenibilidad y aumenta la competitividad de un edificio.

¿En qué medida afectan estas certificaciones al alquiler de edificios?

Para los inversores, las certificaciones ya son un buen argumento hoy en día, y supongo que su importancia seguirá aumentando. Esto también se aplica al lado del inquilino. Esto nos lleva de nuevo a la cuestión del riesgo de la transición del carbono en la transición a una economía baja en carbono. Los inquilinos querrán cada vez más utilizar edificios eficientes desde el punto de vista energético, no sólo porque los costes de explotación son menores, sino porque ellos mismos quieren aportar su granito de arena al medio ambiente como empresa. La cuestión de la salud y el bienestar en el sector inmobiliario también es cada vez más importante. Con este fin, hemos puesto en marcha una iniciativa para instalar sistemas de purificación del aire por plasma en las cabinas de los ascensores de los inmuebles de Europa, con el fin de eliminar los virus y otras partículas nocivas y restablecer la utilización de la capacidad de los ascensores a niveles normales, incluso en tiempos de corona. Como poseedores de bienes inmuebles para nuestros inversores y como arrendadores, siempre tenemos que encontrar las respuestas adecuadas en nuestra gestión de activos inmobiliarios, y muchas de ellas tienen que ver cada vez más con la sostenibilidad.