Un anticipo coreano

¿Qué ocurrirá cuando los bancos centrales dejen de subir los tipos de interés e incluso empiecen a recortarlos? Una forma de responder a esta pregunta es fijarse en Corea del Sur, concretamente en su mercado inmobiliario, que ha tenido una cierta ventaja. El país fue una de las primeras economías importantes en subir los tipos de interés durante la pandemia.^[1] Desde enero de 2023, el Banco de Corea ha mantenido el tipo básico en el 3,5%, y se espera un posible recorte en 2024. En medio del aumento de los tipos de interés y el debilitamiento de la demanda externa, la economía de Corea del Sur se ha debilitado notablemente desde principios de 2023.

Todo ello ha tenido resultados previsibles para su divisa, una vez que la Reserva Federal estadounidense (Fed) también empezó a subir los tipos. Tras la rápida expansión de los diferenciales de rendimiento de los bonos entre Estados Unidos y Corea del Sur, el won surcoreano (KRW) cayó un 21% frente al dólar estadounidense en tasa interanual hasta septiembre de 2023. Desde entonces, el won coreano ha recuperado algo de terreno, aunque sigue perdiendo un 12% con respecto a hace dos años. Como muestra nuestro Gráfico de la Semana, la elevada inflación, el debilitamiento de la economía y las turbulencias en los mercados de divisas también han lastrado la renta variable coreana, con el índice de referencia KOSPI rondando los 2.500 en los últimos 12 meses, tras desplomarse desde un máximo histórico de 3.300 en junio de 2021.

Con la moderación de la inflación y la resistencia del mercado laboral, creemos que ahora hay al menos motivos para un optimismo prudente. En nuestra opinión, uno de los varios comodines son los mercados inmobiliarios surcoreanos. Se trata de un tema de nicho, incluso para los inversores mundiales en inmuebles cotizados. Como en otras áreas, numerosos obstáculos legales y prácticos limitan las opciones de los extranjeros^[2].

"Una consecuencia de la baja liquidez unida a la subida de los tipos de interés ha sido que los REIT surcoreanos han tenido un rendimiento inferior al de sus homólogos mundiales, con una caída de los precios del 30% desde finales de 2021", explica Koichiro Obu, responsable de investigación inmobiliaria para Asia-Pacífico en DWS. "Esto es algo curioso si se tiene en cuenta que, el vibrante mercado de oficinas de Seúl ha destacado en medio de los problemas mundiales generalizados. La tasa media de desocupación de oficinas fue de sólo el 2,7% en el segundo trimestre, el nivel más bajo de los últimos 15 años^[3].

Los sectores minorista y hostelero de Corea del Sur también muestran un fuerte impulso del mercado respaldado por sólidos fundamentos. Sólo el sector logístico, uno de los más destacados durante la pandemia, registró un aumento de las tasas de vacantes debido a la oleada de oferta entrante. Esto sugiere que podríamos ver cómo los valores del capital inmobiliario comercial tocan fondo en 2024".

De ser así, se trataría de un ejemplo históricamente poco frecuente, pero quizás temprano, de tendencias más amplias: los banqueros centrales demostrando que son capaces de diseñar un final suave para un viaje turbulento. Por supuesto, muchas cosas podrían salir mal por el camino. "La actividad comercial se ha enfrentado a vientos en contra derivados de un crecimiento más débil en China, el mayor socio comercial del país, y de su sector de semiconductores en dificultades por las restricciones estadounidenses al sector tecnológico chino. Es demasiado pronto para saber si los recientes datos comparativamente fuertes de China marcan un cambio de tendencia", afirma Elke Speidel-Walz, Economista Jefe de Mercados Emergentes de DWS. En cualquier caso, creemos que merece la pena seguir de cerca a Corea del Sur en los próximos meses.