進化し拡大を続ける“グローバルREIT”に着目！

REIT（不動産投資信託）とは

REIT （リート：Real Estate Investment Trust）とは、投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。時代の変化に伴い、REITが保有する物件の種類にも変化が生じており、従来は、オフィスや商業、住宅等といった伝統的なセクターが中心でしたが、近年ではデータセンターや通信タワー等の非伝統的セクターの存在感が増しています。


REIT（不動産投資信託）とは

※上記はREIT（不動産投資信託）についての理解を深めるための一般的な説明であり、特定のファンドの説明ではありません。

写真で見るヨーロッパ写真で見る世界のREIT物件

    オフィスビル
    住宅
    ショッピングモール
    通信タワー
    データセンター
    倉庫

※写真はあくまでイメージです。

REITの特徴

●安定した配当収入を期待

REITの配当金は、主に賃料収入がもととなるため比較的安定した配当が期待されます。

●インフレに強い傾向

REITの配当金の原資となる賃料は、物価の上昇にあわせて上昇する傾向があり、インフレに強い傾向があります。

●間接的に不動産のオーナーに

個人投資家では所有が難しい高額の物件に間接的に投資が可能となります。

REIT価格の変動要因

●REITの価格変動リスク

・不動産テナント入居率や賃料の変化によって不動産価格が変動し、REITの価格も変動します。

・REITの主な収入源は賃料収入です。一般的に景気が後退すると、賃料収入等も下がり、REIT価格が下落します。

世界のREIT市場

◆国・地域別構成

世界REITの市場規模は、2021年6月末時点で、約183兆円にのぼります。このうち約7割を米国市場が占めていますが、最近ではインドやフィリピン、そして中国等、新たな市場も誕生しています。


世界REITの国別構成（指数）

出所：FTSE、DWSのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱が作成
※時価総額は1米ドル＝110.49円（2021年6月30日時点）で換算。
※端数処理の関係で合計が100％にならない場合があります。
※使用した指数については後記「当資料で使用した指数に関する留意事項」をご参照下さい。
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

◆パフォーマンス動向

世界REITは2007年のサブプライム問題を受け大幅下落したものの、その後先進国を中心とした金融緩和策等が追い風となり、概ね堅調に推移してきました。2020年には新型コロナウイルスの感染拡大が、世界各国のREIT市場に大きな影響を与えましたが、足元では下落前を超える水準にまで回復しています。


世界REITのパフォーマンス推移（指数、米ドルベース）

出所：FTSE、DWSのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱が作成
※使用した指数については後記「当サイトで使用した指数に関する留意事項」をご参照下さい。
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

◆新たなセクターの誕生

米国REITを中心に非伝統的セクターと呼ばれる新しいセクターが誕生し、最近ではデータセンターや通信タワー、ヘルスケア（高齢者施設、医療施設等）といったセクターの存在感が増しています。なお、米国市場ではすでに非伝統的なセクターの割合が伝統的セクターを上回っています。


米国REITのセクター別構成比の推移

出所：FTSE、DWSのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱が作成
※セクター分類はRREEFによる分類。※使用した指数については後記「当サイトで使用した指数に関する留意事項」をご参照下さい。
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

◆REITは高利回り資産

REITの配当利回りが高くなる背景には、一般的にREITは不動産の運用から得た利益の大部分を投資家に配当すること等により法人税が免除されるという特有の仕組みを持つことがあります。


各資産の利回り比較（指数）

出所：FTSE、DWS、Bloombergのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱が作成
※使用した指数については後記「当サイトで使用した指数に関する留意事項」をご参照下さい。
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

◆高利回りがもたらすパフォーマンスの安定性

配当利回りの高さはパフォーマンスの安定性につながります。配当（インカム）収入を『コツコツ』積み上げることで、価格変動の 際に緩衝材（クッション効果）となることが期待されます。また、投資期間が長期になればなるほど、配当収入が積みあがるため、クッション効果が大きくなると見込まれます。


世界REIT（含む不動産株式）と世界株式の累積リターンの内訳（指数、米ドルベース）

出所：FTSE、DWS、Bloombergのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱が作成
※上記の配当等収入部分については、その再投資効果を含みます。
※1999年12月末時点を100として指数化。
※使用した指数については後記「当サイトで使用した指数に関する留意事項」をご参照下さい。
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

◆グローバルREITの魅力

グローバルREITへ投資を行うことで、世界中の様々な不動産に少額から投資を行うことが可能となります。また、新型コロナウイルスのワクチンの普及等により世界各国で経済活動の正常化がさらに進むと考えられる中、インフレに強い資産であるREITをポートフォリオに組み入れることで、リスクを軽減させ、長期目線で良好なリターンの獲得が期待できると考えられます。


相対的に高い利回り水準

REITは、保有する物件からの安定的な賃料収入等を原資として、他の資産クラスと比較し、
高い利回りが期待できます。

長期目線で良好なトータル・リターン

REITの値動きは、国・地域で異なる傾向があります。グローバルREITに投資を行うことで、
分散投資効果が働き、相対的に安定したパフォーマンスが期待されます。

新たなセクターの誕生により進化する市場

データセンターや通信タワー、ヘルスケアなどの新しいセクターの存在感が増しており、
時代の変化に適応した力強い成長が見込まれます。

ドイチェ・グローバルREIT投信（通貨選択型）のご紹介

ドイチェ・グローバルREIT投信（通貨選択型）は15本のファンドで構成されており、投資家の皆様のご判断で選択することができます。

・円コース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・米ドルコース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・豪ドルコース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・ブラジルレアルコース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・南アフリカランドコース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・中国元コース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・ロシアルーブルコース（毎月分配型）／（年2回決算型）
・マネープールファンド（年2回決算型）

※ファンド名をクリックするとファンドの費用とリスクのページに遷移します。

当資料で使用した指数に関する留意事項
世界REIT：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index
世界REIT（含む不動産株式）：FTSE EPRA/NAREIT Developed Index
世界株式：MSCIワールド・インデックス
世界国債：Bloomberg Global Aggregate Treasuries
世界社債：Bloomberg Global Aggregate Corporate
※“FTSE®”は、ロンドン証券取引所とフィナンシャルタイムズ社の登録商標です“。NAREIT®”は、National Association of Real Estate Investment Trusts “( NAREIT” = 全米不動産投資信託協会) の登録商標です“。EPRA®” は、European Public Real Estate Association “( EPRA” =欧州不動産協会) の登録商標です。それらは全てライセンスに基づいてFTSEが使用しています。FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Index、FTSE EPRA/NAREIT Developed IndexはFTSEによって算出されています。FTSE、Euronext N.V.、NAREIT、並びにEPRAはいずれも、本商品の後援や推薦並びに販売促進を行うものではなく、本商品とのいかなる関連性はなく、何らその責任を負うものではありません。
※MSCIワールド・インデックスに関する著作権、知的財産権その他一切の権利はMSCIインクに帰属します。また、MSCIインクは同指数の内容を変更する権利及び公表を停止する権利を有しています。
※「Bloomberg®」およびBloomberg Global Aggregate Treasuries、Bloomberg Global Aggregate Corporateは、Bloomberg Finance L.P.および、同インデックスの管理者であるBloomberg Index Services Limited（以下「BISL」）をはじめとする関連会社（以下、総称して「ブルームバーグ」）のサービスマークであり、ドイチェ・アセット・マネジメント株式会社による特定の目的での使用のために使用許諾されています。ブルームバーグはドイチェ・アセット・マネジメント株式会社とは提携しておらず、また、同社が運用する商品等を承認、支持、レビュー、推奨するものではありません。ブルームバーグは、同社が運用する商品等に関連するいかなるデータもしくは情報の適時性、正確性、または完全性についても保証しません。

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