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- Outlook ancora positivo per il real estate europeo nonostante i rischi in aumento
- Nei prossimi anni assisteremo a un aumento dei rendimenti nel settore degli immobili commerciali europei, ma non mancano i motivi per rimanere investiti.
- Non si prevedono rettifiche significative dei prezzi nel real estate. I mercati delle locazioni sono ancora solidi, con tassi di disponibilità generalmente bassi nelle città europee.
- L’afflusso di capitali istituzionali, anche non europei, verso i fondi paneuropei sembra destinato a continuare.
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Nel complesso il mercato immobiliare europeo gode ancora di buona salute nel 2019, ma rispetto al 2018 gli investitori sembrano dare più peso ai rischi. Le tensioni commerciali internazionali, l’annosa questione della Brexit e i problemi politici in Paesi come l’Italia sono tutti fattori che alimentano l’incertezza. Inoltre, dopo sei anni di ripresa, adesso vi sono chiari segnali di un rallentamento economico. L’economia europea ha già perso “momentum”, mentre la fiducia delle imprese e dei consumatori è svanita. Secondo gli esperti di DWS, una recessione rimane comunque improbabile.
Il settore real estate è ancora apprezzato dagli investitori
Nonostante numerosi segnali indichino un rallentamento del ritmo di crescita economica, gli investitori continuano a favorire il settore immobiliare, se non altro perché lo stato dell’economia è solo uno dei fattori che incidono sulla decisione di investire. La crescita e il relativo ciclo economico immobiliare spesso seguono una strada nettamente differente nelle diverse nazioni e città. Tendenzialmente gli investimenti immobiliari rimangono inoltre in portafoglio per più di un ciclo.
Per quanto i rendimenti attesi nel settore immobiliare possano tendere al ribasso, questo non dovrebbe causare sensibili correzioni dei relativi prezzi.
I canoni di locazione sono nettamente aumentati a causa di una combinazione di fattori: da un lato l’aumento del numero di persone che lavorano negli uffici in tutta Europa, con incrementi superiori alla media rilevata dalla fine della crisi finanziaria, e dall’altro un’attività edilizia sottotono. Anche per i prossimi anni si prevedono aumenti dei canoni di locazione superiori all’inflazione.
In questo scenario, gli esperti di DWS hanno rivisto al rialzo le previsioni a cinque anni per circa due terzi dei mercati europei analizzati. I maggiori aumenti degli affitti sono tuttora previsti a Madrid e a Berlino. Anche il distretto commerciale centrale di Parigi è ben posizionato, con un tasso di disponibilità medio inferiore al due percento. Per contro, la continua incertezza che circonda la Brexit potrebbe incidere sul mercato centrale di Londra e portare a un’ulteriore correzione generalizzata dei valori degli affitti.
Boom della logistica, retail in calo
Passando ai singoli settori, vale la pena osservare più da vicino la logistica.
“Questo settore, che sta vivendo un boom grazie al commercio online, è particolarmente vivace e presenta una crescita degli affitti nettamente superiore ai livelli osservati in passato,” afferma l’esperto immobiliare di DWS Martin Lippmann.
Ultimamente l’utilizzo di siti logistici ha segnato un picco in tutta Europa e i complessi edilizi in costruzione sono più che raddoppiati negli ultimi tre anni, superando i 16 milioni di metri quadri.
In molte parti d’Europa la domanda di immobili ad uso logistico continua a superare l’offerta, tanto che il tasso di disponibilità medio è sceso al 4,1% e secondo le previsioni diminuirà ulteriormente. Data la carenza di spazi in affitto in numerosi mercati, i canoni di locazione per gli immobili di elevata qualità aumentano in media del due percento all’anno.
Per contro, si osserva una tendenza al ribasso per gli immobili adibiti a retail stazionario. Lo sviluppo di nuovi siti per i centri commerciali è diminuito a 1,6 milioni di metri quadri nel 2018, solo la metà rispetto alla media degli ultimi vent’anni. La cifra dovrebbe diminuire ulteriormente nel 2019, a fronte di un aumento dei tassi di disponibilità. In questo scenario, gli esperti di DWS hanno rivisto al ribasso le previsioni di crescita dei canoni di locazione per i prossimi cinque anni e attualmente si aspettano un incremento annuale non superiore all’1,2 percento per i centri commerciali.
Il real estate supera le altre classi d’investimento
Per quanto i volumi delle operazioni immobiliari europee siano diminuiti del 15 percento nel 2018, dopo un 2017 da record, e anche i flussi verso i fondi immobiliari abbiano continuato a ridursi nel secondo semestre del 2018, vi sono buoni motivi per credere che il mercato degli investimenti immobiliari rimarrà solido nel 2019. La domanda di immobili, in particolare nei settori logistica e residenziale, dovrebbe rimanere sostenuta. Le condizioni di finanziamento si confermano favorevoli e i fondi chiusi dispongono di considerevoli asset liquidi finalizzati all’immobiliare europeo. Il motivo più importante è comunque il fatto che i rendimenti immobiliari continuano a essere più interessanti di quelli di altre asset class.
Nonostante la notevole flessione rispetto ai rendimenti degli ultimi cinque anni, gli investimenti immobiliari si confermano un’alternativa interessante a fronte di strumenti obbligazionari che rendono solo 0,3 percento come il titolo decennale tedesco.
Conclusioni
In molte aree del mercato immobiliare europeo i rendimenti dovrebbero scendere a livelli normali, tuttavia alcuni settori e zone di ubicazione continuano a evidenziare una crescita dinamica, per esempio la logistica e i distretti commerciali a Parigi, Madrid e Berlino. In questi segmenti si prevedono rendimenti superiori alla media nel 2019.
