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- Immobilier : la confiance revient après le trouble laissé par le coronavirus
- Les avantages des fonds immobiliers sont la régularité des revenus, le niveau de performance et la volatilité faible.
- Jusqu'à présent, la pandémie n’a eu que peu d'effet sur la résilience de certains secteurs tels que l’immobilier de bureau, la logistique et l'immobilier dans son ensemble.
- Les fonds les plus diversifiés en biens immobiliers sont les plus susceptibles de réussir à surmonter la conjoncture actuelle.
4 minutes de lecture
Aujourd’hui encore, le coronavirus bouleverse nos sociétés comme en témoignent les restrictions publiques imposées par les gouvernements. Les sorties au restaurant, les voyages et le shopping sont des loisirs dont nous ne pouvons plus profiter. Grace au télétravail, le monde du travail a lui aussi pu s’adapter à cette nouvelle réalité.
Chacune de ces activités du quotidien impliquent l’immobilier. Notamment l'immobilier commercial et résidentiel qu’affectionnent tout particulièrement les investisseurs au vu de leurs revenus stables et de leurs faibles variations de valeur. De fait, les fonds immobiliers ouverts et fermés ont-ils subi les préjudices de la pandémie ?
La crise du coronavirus a ébranlé le quotidien de nombreuses personnes, et elle aura sans aucun doute un impact structurel sur le marché immobilier.
« Bien entendu, ces bouleversements n'ont pas laissé l'immobilier commercial indemne », déclare Christian Bäcker, directeur du fonds immobilier DWS Grundbesitz Global. « La pandémie a causé des pertes de loyer mais a également laissé des logements vacants et ce plus particulièrement dans les quartiers ou zones résidentielles les moins prisées. La crise du coronavirus a également accéléré les ventes en ligne. Le secteur immobilier est resté relativement attractif - les acquisitions de propriété notamment – il n'a été impacté qu'à court terme. Le développement imminent d’un vaccin a permis de raviver l’optimisme des investisseurs ».
L'immobilier profite également du boom des ventes en ligne
La pandémie provoque de nombreux bouleversements sur le marché. De nombreux commerçants se tournent désormais vers les offres[1] dites « click & collect », qui combinent vente en ligne et retrait en magasin. Selon Christian « À l'avenir, il sera indispensable d’offrir une expérience client attrayante en magasin et une expérience en ligne tout aussi captivante ».
L’industrie hôtelière durement touchée par la pandémie, semble se porter bien mieux que la situation ne le suggère. Selon le dernier rapport Sentiment 2020/21 du cabinet de conseil Engel & Völkers Hotel Consulting (EVHC), environ[2] 90% des hôteliers allemands envisagent d'élargir leur portefeuille d’investissements, notamment via l’acquisition des structures concurrentes. Selon le rapport, les prix de ventes sont loin d’être dévalués et restent au contraire relativement stables.
Nous aurons toujours besoin d'espace dans les bureaux du futur
Les immeubles de bureaux ont eux aussi relativement bien traversé la crise jusqu'à présent et se sont révélés vecteur de stabilité.
« Cela pourrait être en partie dû à la rapidité avec laquelle la crise à impacté nos sociétés ne laissant ainsi pas le temps à de nombreux locataires commerciaux de prendre des décisions sur le long terme » déclare Christian. « La plupart des entreprises préfèrent attendre de voir l’évolution de la crise avant de résilier leurs baux ».
Une fois encore, la perspective imminente d’un vaccin a permis à de nombreux locataires d’adopter une vision plus optimiste. Bien que les volumes d’acquisition de nouveaux bureaux en Allemagne aient diminué au cours des trois premiers trimestres de l'année 2020, ce secteur reste le plus performant du secteur immobilier, selon les enquêtes du fournisseur de services immobiliers CBRE. Le facteur décisif de la baisse du volume des ventes n’est pas uniquement la crise de la Covid, la pénurie de bureaux modernes et bien localisés est également à blâmer. En effet, ces structures ne permettent pas de répondre à la forte demande [3] des investisseurs.
Les immeubles de bureaux bien situés jouissent toujours d’une forte demande, cependant l’espace disponible est souvent une contrainte
En ce qui concerne les répercussions à moyen et long terme sur le marché de l'immobilier de bureaux, Christian estime que les dynamiques autour du travail dit hybride pourraient devenir la norme. Par travail « hybride » il faut comprendre l’équilibre entre le travail à domicile à hauteur de deux jours par semaine et trois au bureau, cette tendance pourrait se généraliser même dans les grands groupes de plusieurs dizaines de milliers d'employés. Il reste donc à voir si cela aura un impact sur la demande de bureaux. Les exigences réglementaires, la diminution des espaces de bureaux et la croissance continue de l'emploi tertiaire, semblent éliminer les craintes d’une réduction de la demande.
Le contact social reste un facteur essentiel malgré le travail à domicile
Pour un certain nombre de personnes, le télétravail est principalement une solution de secours pour des raisons d’espace ou pour des motifs familiaux. Il ne faut pas sous-estimer l’importance du contact social en entreprise comme moteur de la cohésion des équipes. Selon Christian « Il est possible que le marché de l’immobilier de bureau subisse une baisse de sa demande à court terme si les perspectives économiques venaient à s’assombrir ». « À long terme, cependant, les perspectives sont plus prometteuses, en particulier pour les structures les plus modernes et les mieux situées ».
Jusqu'à présent, deux secteurs du marché immobilier sont sortis indemnes de la pandémie : les propriétés résidentielles et les espaces de stockage logistique. Selon les enquêtes de l'Association des banques allemandes de Pfandbrief (vdp), les prix des propriétés résidentielles ont augmenté de 7,1% au troisième trimestre par rapport à l'année précédente. En réalité, les prix ont une fois de plus atteint un niveau record [4]. Cela s’explique sans doute par le faible risque de défaut de paiement des loyers par rapport aux propriétés commerciales.
Dans le secteur logistique, le chiffre d'affaires des espaces de stockage a augmenté de près de 8% au cours des neuf premiers mois de l’année 2020[5] d'après le rapport du prestataire de services immobiliers Colliers International. Cette tendance n’est pas surprenante, en effet, la pandémie du coronavirus a fortement stimulé les ventes en ligne ; les entreprises de ce secteur ont plus que jamais besoin d’espaces de stockages temporaires pour répondre efficacement à la demande de leurs clients. Cette tendance s’est traduite par une hausse très nette des loyers.
Les fonds immobiliers se portent bien malgré la crise du coronavirus
La pandémie du coronavirus n’a eu qu’un impact mineur et à court terme sur la plupart des segments du marché immobilier. Cependant, dans son ensemble le secteur immobilier s’est montré très résilient durant la crise, les fonds immobiliers pourraient ainsi devenir une valeur refuge pour les investisseurs qui veulent échapper à la volatilité des actions. L'évolution du prix unitaire des trois fonds immobiliers de la famille Grundbesitz de DWS – à savoir Grundbesitz Global, Grundbesitz Europa et Grundbesitz Fokus Deutschland – confirme ce postulat.
Ces trois fonds offrent une large diversification, non seulement par secteur et région, mais ils tiennent également compte du lieu, de la taille, du volume d'investissement et du locataire. « Toutes ces caractéristiques nous permettent de réagir rapidement aux évolutions du marché », déclare Christian. « En fin de compte, même après la pandémie, le constat demeurera identique : la gestion active d’un portefeuille permet aux gérants de tirer profit des différentes évolutions des marchés immobiliers. L'immobilier restera et constituera un apport et un ancrage solide dans un portefeuille ».
Le marché du logement et les espaces de stockage logistique sont deux secteurs qui pourraient bénéficier grandement de la pandémie.
