Perspectivas estratégicas del sector inmobiliario en Europa

Perspectivas de Mercado

Puede parecer que vivimos en un estado constante de crisis desde hace quince años. Crisis financieras, políticas, epidemiológicas, azotando al mundo desde todas las direcciones, acabando con lo que para algunos fue una época dorada de tranquilidad. Pero para los inversores inmobiliarios esto distaba mucho de la realidad. A partir de 2010, asignar capital al sector inmobiliario parecía casi una apuesta sin retorno. Los volúmenes de inversión se dispararon, los valores del capital se duplicaron y el mercado se convenció a sí mismo de que más bajo durante más tiempo era la nueva normalidad. Sí, hubo momentos de estrés, pero en general, la vida era buena. Hace dieciocho meses, todo cambió, cuando el mercado entró en una de las caídas más graves desde la crisis financiera mundial.

Hoy, mientras examinamos los daños, debemos preguntarnos: ¿esto es todo o hay más por venir? La respuesta no es tan sencilla. Con la corrección ya muy avanzada y unos tipos de interés más bajos en el horizonte, hay razones de peso para pensar que nos encontramos en un punto de inflexión y que el mercado entrará en una fase de recuperación en 2024. Esta es nuestra previsión. Ya vemos que un pequeño número de segmentos están volviendo a crecer, sentando las bases para un repunte más amplio a lo largo de este año.

Pero esto no sugiere en absoluto que 2024 vaya a ser fácil. La recesión acecha a la economía mundial, y Europa no es una excepción. Y aunque no esperemos una recesión profunda, es probable que las empresas quiebren y que se pierdan puestos de trabajo, lo que ejercerá una presión al alza sobre las vacantes y frenará el excepcional crecimiento de los alquileres que hemos experimentado en los últimos años.

La financiación también seguirá siendo difícil. La batalla de la refinanciación no ha hecho más que empezar. Y aunque puede que no estemos viendo riesgos sistémicos o una escasez generalizada de financiación de la deuda, el fin de los períodos de gracia, los mayores costes de la deuda, los requisitos adicionales de capital y una falta de voluntad general para prestar fuera de los sectores favorecidos, todo sugiere que deberíamos ver un aumento constante de los impagos hasta bien entrado el período de recuperación.

Sin embargo, los precios de los inmuebles europeos de primera calidad se sitúan actualmente en torno a un 20% por debajo de los niveles máximos de 2022 y, para algunos inversores, esto será suficiente para que vuelvan al mercado, ya no agobiados por el efecto denominador, en busca de oportunidades de mayor rentabilidad. Creemos firmemente que algunas partes del mercado parecen tener ahora precios atractivos, especialmente de cara a la recesión, en la que una sólida rentabilidad de los bienes inmuebles de buena calidad podría despertar de nuevo el interés de los inversores.

Los retos también brindan oportunidades. Una sobrecorrección de activos de buena calidad en sectores poco apreciados, grandes descuentos en activos secundarios maduros para la reurbanización y la concesión de préstamos íntegros durante periodos de elevada refinanciación tienen el potencial de proporcionar un exceso de rentabilidad en los próximos años. No será tarea fácil, por lo que será importante que nos adentremos en este periodo con un profundo conocimiento de nuestros mercados, centrándonos no sólo en lo que parece barato, sino en los fundamentos, en el espacio que funciona para los ocupantes ahora y en el futuro.

Rendimientos superiores a la media

Tipos de interés en máximos, fundamentos sólidos y una cartera en declive

La escalada mundial de los rendimientos de los bonos durante el verano y principios de otoño cogió a muchos por sorpresa, lo que deterioró el ánimo en todo el sector inmobiliario. Los REIT europeos se hundieron un 10%, cualquier signo de optimismo emergente se evaporó y finalmente el mercado capituló, empujando los precios a nuevos mínimos. Con sólo 140.000 millones de euros de transacciones en 2023 (un 50% por debajo de la media histórica de diez años),la rentabilidad prime de todos los inmuebles en Europa terminó el año más de 80 puntos básicos por encima, en el 5,2%[3].

Sin embargo, a medida que nos adentramos en el nuevo año, percibimos un ligero cambio en el estado de ánimo. El motor más notable ha sido una fuerte mejora de los costes de la deuda. Los tipos swap a cinco años de la zona euro cayeron desde un máximo del 3,5% en octubre hasta alrededor del 2,4% a finales de año, y los mercados de deuda prevén una serie de recortes de tipos a lo largo de 2024.

Con una mayor aceptación entre los compradores, vendedores y tasadores inmobiliarios de que los valores en casi todas las partes del mercado son considerablemente más bajos de lo que eran hace 18 meses, junto con un reciente repunte tanto de la deuda como de la renta variable, esto sugiere que los inversores institucionales que consideran el sector inmobiliario ya no están significativamente lastrados por el efecto denominador. Y aunque algunos podrían plantearse recortar las asignaciones previstas al sector, en conjunto esto sugiere un periodo de mejora de la liquidez.

Puede que aún falten algunos meses para alcanzar el punto más bajo de las valoraciones, pero en general, creemos que en el extremo superior del mercado, la corrección está prácticamente concluida. Este no es el caso de los activos de peor calidad en ubicaciones débiles, donde vemos un riesgo de mayor corrección de precios. Estos activos no sólo son más vulnerables a la recesión económica, sino que también es probable que pase algún tiempo antes de que volvamos a ver liquidez, ya que la financiación de la deuda es cara y escasa para este tipo de producto.

A medida que avanzamos hacia la segunda mitad de la década, esperamos que la recuperación se acelere y amplíe. El retorno del crecimiento económico y la actual reducción de las nuevas construcciones deberían contribuir a reducir la desocupación, impulsando el crecimiento de los alquileres. De hecho, creemos que algunos mercados inmobiliarios podrían enfrentarse a una grave escasez de nuevos espacios en los próximos años. Muchas de las ciudades más grandes de Europa ya carecen de suficientes viviendas de alquiler, así como de logística de buena calidad, mientras que incluso el sector de oficinas, poco apreciado en muchas ubicaciones de primera categoría, registra vacantes de grado A de un solo dígito. Con un desarrollo residencial en lugares como Alemania o Suecia que actualmente se sitúa en torno a un 25% por debajo de los niveles requeridos, las aperturas logísticas en Europa han descendido un 30% respecto a 2022, y se prevé que las adiciones netas de oficinas sean negativas en la segunda mitad de esta década, vemos muchas razones para sugerir que los alquileres podrían seguir creciendo muy por encima de la inflación durante el resto de la década.

Esperamos que 2024 sea un año excepcional para la inversión inmobiliaria. Con el crecimiento de los alquileres y el retorno de la compresión de los rendimientos, las rentabilidades de los inmuebles prime podrían alcanzar los dos dígitos en todos los sectores principales a partir de 2025.

Por supuesto, habrá retos. CBRE estima que el déficit de financiación de la deuda podría no alcanzar su punto máximo hasta 2026 -aunque la recuperación de los precios debería ayudar a reducir parte del riesgo-, mientras que si nos remontamos a la crisis financiera, los impagos de préstamos en el Reino Unido no alcanzaron su punto máximo hasta 2011. Tampoco debemos olvidar que los factores estructurales no han desaparecido y seguirán determinando y alterando la demanda inmobiliaria en los próximos años. Por lo tanto, es probable que se produzca una gran variación en la rentabilidad de sectores y subsectores, mercados y submercados, activos y estrategias.

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