2016年2月15日

「What’s リアル・アセット?
第5回 グローバルREITの投資妙味とは?」

ニッキン投信情報 2016年2月1日号掲載
【執筆】 ドイチェ・アセット・マネジメント株式会社

 当連載では、「リアル・アセット(実物資産)」の中でまずインフラストラクチャー投資を取り上げ、インフラが分散投資を可能にし、他資産と比べて安定的なパフォーマンスが期待されるアセットクラスであることをみてきました。今回からは、「リアル・アセット」の代表格であるREITについて、その投資妙味を改めて考えます。

 <配当利回りの特徴>

  REITの投資対象は、オフィスビルや商業施設、住居などの不動産であり、賃料収入に基づく安定的な配当収入が期待されます。REITは制度上、一般的に法人税が免除される代わりに、投資者に利益の大半の部分を配当することが義務付けられており(国によって異なる場合があります)、その配当利回りは一般的な株式と比較しても高い傾向があります。2015年6月末現在で見た場合、グローバルREITの配当利回りは3.96%※1となっています。過去のリターンを見た場合、REIT※2と株式※3の価格の変動から得られるリターンについては大きな差は見られませんが、配当部分から得られるリターンではREITが株式を上回ってきました。企業は収益性を確保するために配当を抑える場合もあることから、REITと株式の配当パターンの違いが長期で見たリターン特性の差となって表れていると考えられます。

 <インフレ耐性>

  REITは安定的な配当収入が期待される資産であり、インカムの特性には債券との類似性が見られます。REITの特徴としては、歴史的に見ると、REITの配当成長率がインフレ率を上回って、米国の名目GDP成長率に近い水準を示していることが挙げられます。いいかえると、REITはインフレに強い資産であると考えられます。

<現物不動産投資との違い>

  REITへの投資を通じて、投資家は世界有数の不動産を間接的に保有することができます。例えば、ニューヨークのシンボルともいえるエンパイアー・ステート・ビルはREITが所有しているため、REITへの投資を通じて間接的・部分的にオーナーになることが可能です。現物不動産へ直接投資した場合と類似したキャッシュフローが期待されながらも、REITは相対的に流動性が高く、取引コストが低く、初期投資額が低いといった特徴があります。また、保有物件を売却することなく、セクターのリバランスが可能です。

  REITは株式に似たキャピタル・ゲインと、債券に似た利回りが期待される「ハイブリッド」資産ともいえるでしょう。株式と債券という代表的資産との共通点を有しながら、リスク・リターン特性は異なることから、ユニークな投資対象と考えらます。長期的に見れば、REITは他の伝統的資産との相関が低く、ポートフォリオの分散を可能にします。これらの特性を背景に、投資対象としてのREITへの機関投資家の注目度はますます高まっており、ポートフォリオの中で株式、債券と併せて保有する3つ目のコア資産と考えられます。

  次回はグローバルREITの中で注目される地域やセクターを取り上げます。


※1 FTSE EPRA/NAREIT DEVELOPED REIT指数のデータ
※2 NAREIT ALL Equity REITs指数
※3 S&P500種指数

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