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2020年6月

原題:Commercial Real Estate Debt: An Insurance Perspective


レポートの要約



プライベート市場における商業不動産デットは、保険会社の投資対象として魅力的な特徴を持っています。不動産ローンは、経済的な側面からの優位性のみならず、規制に基づくキャピタル・チャージの観点においてより有利な扱いが受けられる可能性があります。

保険会社が不動産セクターに投資する方法は多く存在

不動産は長期に渡り、保険会社の間で人気の資産クラスとなっています。今日、保険会社は、従来の不動産への直接投資から住宅ローンや不動産投資信託(REIT)に至るまで、様々な方法で不動産市場にアクセスすることができるようになりました。本レポートの図1に示すように、不動産資本市場は大きく分けて4つのセグメントに分類することが可能です。

欧州保険・企業年金監督局(EIOPA)が発表したデータによると、欧州経済領域(EEA)の保険会社は、不動産のエクイティとデットの両方を含めて6,800億ユーロ以上の残高を持っていることが分かります(2019年6月時点)。これは、欧州の保険会社全体の一般勘定資産の8.4%に相当します。生命保険会社だけの場合、その割合は総資産の10.7%とさらに高まる一方、その他の保険会社では不動産への資産配分が小さく、平均は総資産の約7.0%となっています。また、生命保険会社とその他の保険会社では投資対象となる不動産の種類が大きく異なっています。両社とも主としてプライベート市場に投資しているものの、生命保険会社は商業不動産(CRE)ローンや住宅ローンなどのデットの形で投資する傾向があるのに対し、その他の保険会社は不動産への直接投資(エクイティ)を好んでいます。一方、上場市場を通じた不動産へのエクスポージャーの確保は限定的になっています。これは、2007/2008年のサブプライム・ローン危機以降、ほとんど姿を消してしまった不動産担保証券を見ればよく分かります。それ以降、上場市場を介した不動産デット投資の多くは、REIT やその他の不動産会社が発行する債券の形で行われるようになりました。

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