ファンド・マネジャーに聞く ドイチェ・グローバルREIT投信の魅力

ファンド・マネジャーに聞く ドイチェ・グローバルREIT投信の魅力

米中貿易摩擦に対する懸念等を受け、市場変動性が高まる場面も見られますが、当ファンドではきめ細やかな投資判断を積み上げることで、概ね堅調に推移しています。本サイトでは、当ファンドの運用の魅力について、運用担当者がご説明いたします。

クリス・ロビンソン(ChrisRobinson)


主要投資対象であるDWS RREEFグローバル・リアル・エステート・セキュリティーズ・マスター・ファンドを運用するRREEF・アメリカ・エル・エル・シー(以下「RREEF」)のオルタナティブ運用(不動産担当)アジア太平洋責任者。

<はじめに>
米中貿易摩擦に対する懸念等から、足元、市場変動性が急激に高まる場面が見られます。しかし、このような状況こそ、『下落局面に強い、ディフェンシブ性の高い資産』といわれるREITの魅力が高まる時であると考えます。この背景には以下のような理由があると考えられます。

◆実物不動産に裏付けされた資産であること。
-不動産契約は長期にわたり、継続的な賃料収入が見込めます。そのため、REITは予測しやすく、且つ安定的な業績となる傾向にあります。
◆配当利回りが相対的に高いこと。
-REITは不動産から得られた利益の大半を配当として投資家に支払います。このため、配当が価格下落時の緩衝材としての効果を発揮すると見込まれます。

これらの特徴を表す象徴的な例として、2018年末の下落局面が挙げられるでしょう。景気減速懸念を背景に各市場は軒並み軟調に推移しましたが、グローバルREITは世界株式に比べ下落率が抑えられ、またその後の回復も力強いものとなりました。米国を中心に景気サイクルの中盤から後半に差し掛かっていると言われる中、今後も相場の不安定性が高まる場面は想定されます。しかし、REITはそのディフェンシブ性の高さから、長期安定的な資産形成に利用しやすい資産であるということを、是非認識いただきたいと思います。

【図表】グローバルREITと世界株式(指数、米ドルベース)の推移

出所:Bloombergのデータを基にドイチェ・アセット・マネジメント㈱作成
※データは記載時点のものであり、将来の傾向、数値等を保証もしくは示唆するものではありません。

Q: ファンドのパフォーマンスについて教えて下さい。

A: 順風満帆な市場環境とは言えない中でも、概ね堅調に推移してきました。

米ドルコース(年2回決算型)の設定来の推移を見ると、変動を伴いつつも、概ね堅調に推移してきたことが分かります。過去5年程のREIT市場を取り巻く環境は、必ずしも順風満帆であったとは言えません。
REIT市場を押し下げる主な要因には、『金利の上昇』や『市場のリスク回避姿勢』があります。金利環境で言えば、2015年12月に米連邦準備制度理事会(FRB)が利上げを開始、その後も継続したことがREIT市場にとってマイナス要因となりました。

また、市場環境を見ると、2017年にはトルコをはじめとした新興国の地政学リスクの高まり、2018年以降は米中貿易摩擦問題による世界的な景気減速懸念から、REIT市場は上値の重い展開が続きました。

当ファンドにおいても市場動向に左右された場面もありました。しかし、最初にご説明したとおりREITは高いディフェンシブ性を有していることから『一時的には下落するもののその後回復』という流れを繰り返し、2019年5月31日時点の基準価額(1万口当たり)は25,758円と過去最高値付近で推移しています。これはRREEFが持つ実物不動産への豊富な知識や経験、そしてきめ細やかな投資判断の積み上げが功を奏した結果であると考えています。

【図表】設定来の米ドルコース(年2回決算型)の推移

※分配金込基準価額は、分配金(税引前)を再投資したものとして計算しております。ただし、設定来の分配金が0円のファンドにつきましては基準価額と重なって表示されております。
※基準価額の推移は、信託報酬控除後の価額を表示しております。※信託報酬(実質的な負担)は年率1.6664%程度(税込)です。
※過去の運用実績は将来の運用成果等を保証もしくは示唆するものではありません。

Q: RREEFの運用の特長はどのような所でしょうか。

A: REITに限らず実物不動産のリサーチも有効活用している点であると考えます。

RREEFには、実物不動産を専門に運用するチームがあり、REITの運用において、そのチームからの情報も活用していることが特長と言えるでしょう。REIT市場は上場市場として相応の規模を誇っており、独自の要因で変動する場合もあります。しかし、REITが実物不動産に裏付けされたものであることを忘れてはいけません。

RREEFのREIT運用では、実物不動産のリサーチや取引データ等も投資判断に取り入れています。つまりREITを株式として分析するのではなく、REITが保有する不動産の価値を精緻に分析することで、超過収益の獲得に結び付けているのです。事実、RREEFには45年もの実物不動産への投資経験があり、豊富な知識と情報を有しています。それらをREITの投資判断に活用することで、真のフェアバリューを見出すことが可能となり、その結果として安定したパフォーマンスを生み出せると考えています。

RREEFの不動産運用の強み

◆45年もの実物不動産への豊富な投資経験
◆世界各国に450名以上の人員を配置
◆運用資産総額は600億米ドル超
◆機関投資家の顧客数は500を超える

※2018年12月末時点。

Q: REITの運用プロセスを教えて下さい。

A: REITを地域/セクター別に細分化し、きめ細やかな投資判断の積み上げを行っています。

RREEFではグローバルREIT市場を地域/セクター別に細分化し、そのセクターの中でベストな銘柄に投資するという運用を行っているのが特徴です。現在、セクター数は29にのぼります。例えば世界最大のREIT市場規模を誇る米国では12のセクターに細分化しています。ちなみに、日本では所謂REITとディベロッパー(不動産開発業者)の2セクターに分類しています。

この様な投資手法を採用している理由には、REIT及び不動産市場は地域及びセクター毎に、マクロ経済や金融政策等の外部要因に対して値動きの特性が異なることがあります。それぞれのセクターの中での最良の銘柄を選んでいくことにより、予測の難しいマクロ経済や政策変更に伴う価格変動リスクを極小化することができ、安定的なリターンの創出につながっています。

これだけ市場を細分化して調査・分析を行うには、市場への太いパイプが必要になりますが、RREEFはそれを世界的な規模で有している不動産投資会社であると考えています。今後もこのような投資を継続することで中長期的に安定的なリターンの獲得に努めてまいります。

【図表】2019年1月時点のRREEFのセクター分類

出所:DWS

Q: 最近、ESG投資等も注目されていますがRREEFでも取り入れているのでしょうか。

A: 従来より投資判断プロセスの中にESGを取り入れています。

RREEFを含めDWS(ドイツ銀行グループの資産運用部門)ではグローバル投資の専門性とESG(環境・社会・ガバナンス)の取り組みを融合させることに注力しており、ESGの全領域を網羅する幅広い資産運用サービスを提供しています。

REITの投資判断では、割安/割高を判断するNAV(純資産価値)に、ESGの要素を取り入れています。具体的には各REITを環境・社会・ガバナンスの各項目においてスコアリングを行い、その結果をNAV算出時に加味するというものです。

このようにESGの要素を取り入れることで、REITが投資している物件の安全性に加え、REITそのものの運営も確認できることから、パフォーマンスの安定につながるものと見込んでいます。

【図表】ESGスコアリング項目例

出所:DWS

Q: 今後の見通しについて教えて下さい。

A: 良好なパフォーマンスが期待できる資産クラスであると考えています。

REIT市場は今後も堅調に推移するものと見ています。世界最大の市場規模を誇る米国の実物不動産市場を見ると、空室率は歴史的な低水準となっています。これは景気回復により雇用が拡大したことで企業がオフィスを拡張していることもありますが、インターネット通販市場の急拡大に伴い、倉庫や物流センターといった物流不動産への需要が急激に高まったことが一番の理由であると考えます。

そのため、賃料も不動産市場においても全体的に上昇傾向にありますが、物流セクターの伸びには目を見張るものがあります。
この傾向は当面続くと見ており、今後もREIT市場を下支えするものと見込んでいます。

【図表】米国セクター別空室率

出所:DWS

【図表】米国セクター別賃料伸び率

出所:DWS


加えて、当局の金融政策もREIT市場を下支えするものと見込まれます。FRBは2019年1月に利上げの打ち止めを示唆し、また欧州中央銀行(ECB)は利上げ時期の先送りを決定しました。また、米中貿易摩擦に対する警戒感が拭えない中、リスク回避を目的とした国債への需要は以前よりも高まっています。
これらのことから、市場金利は上昇し辛い状況が続くと予想され、結果的にREIT市場の追い風となると見込まれます。

当ファンドでは、質が高い資産やビジネスモデル、経営陣を有し、需給環境が良好な領域で事業を展開する銘柄を中心としたポートフォリオを構築する方針です。

ファンドのリスク・手数料は以下から

ドイチェ・グローバルREIT投信(通貨選択型)

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