Il boom dei prezzi non riduce l’interesse per il settore immobiliare

Undici milioni di euro per un appartamento di lusso nel nuovo complesso Elbphilharmonie di Amburgo, 38.588 euro al metro quadro: il boom del cemento d’oro sta spingendo al rialzo i prezzi degli immobili residenziali in Germania. I livelli non sono dovunque estremi come quelli della top location di Amburgo, ma risultano comunque piuttosto significativi: in Germania il prezzo delle case e degli appartamenti è salito in media del 45 percento circa dal 2004^[1]. Nonostante l’aumento dei prezzi, la domanda di immobili resta elevata. Lo dimostrano i numeri: nel primo semestre 2019 gli investitori si sono accaparrati immobili residenziali per un valore complessivo di circa 8 miliardi di euro^[2]. Non solo i prezzi di acquisto, ma anche i canoni di locazione sono aumentati nettamente negli ultimi anni, - in particolare nelle maggiori aree metropolitane. A Berlino, per esempio, sono saliti in media del 2,8 percento all’anno tra il 2000 e il 2019^[3]. Questo sviluppo è positivo per i proprietari, ma penalizza i locatari, pertanto il Senato di Berlino intende mettere un tetto agli affitti^[4].

Gli investitori si chiedono se valga ancora la pena entrare nel mercato a questi livelli. “L’intervento pubblico attualmente in discussione sta in effetti creando un clima di incertezza, tuttavia in molte regioni della Germania i fondamentali continuano a fornire buoni argomenti per l’acquisto di immobili residenziali”, spiega Taskin Mutlu, gestore di fondi immobiliari di DWS. Un motivo c’è: il numero di nuclei familiari continua ad aumentare, ma il rilascio dei permessi edilizi non riesce a tenere il passo. “Questo fenomeno potrebbe alimentare la scarsità di offerta in molte aree”, sostiene Mutlu, che aggiunge: “Se l’intervento pubblico sotto esame non avrà serie ripercussioni, probabilmente i proprietari di immobili residenziali potranno ancora contare su un reddito relativamente stabile e su un valore immobiliare elevato”. Iniziano inoltre ad affermarsi nuovi trend, per esempio il co-living, che potrebbero effettivamente alimentare la domanda: in questa moderna forma di alloggio condiviso, si affittano le singole stanze di un appartamento- con arredi di prestigio, servizi di pulizia, accesso internet e in alcuni casi addirittura l’abbonamento a Spotify.

Immobili commerciali interessanti rispetto ai titoli di Stato

Oltre agli investimenti in immobili residenziali, vale ancora la pena considerare il segmento degli immobili commerciali come uffici e centri commerciali, che nell’attuale contesto di bassi interessi rappresentano una vera alternativa di investimento: “Sebbene anche qui i prezzi siano fortemente aumentati in alcuni segmenti del mercato, DWS prevede che in Europa gli immobili commerciali, per esempio gli spazi adibiti a uffici, continueranno a offrire opportunità di rendimento nettamente superiori al tasso di inflazione fino al 2023”, afferma Mutlu. “Rispetto alle forme prudenti di investimento assai diffuse in Germania, si tratta di un bel vantaggio”. I titoli governativi tedeschi, per esempio, non offrono più alcun rendimento corrente al momento. Questo dipende prevalentemente dall’orientamento della Banca Centrale Europea, la quale ha chiarito che non intende apportare modifiche alla sua politica nell’immediato. Per quanto il real estate non paghi interessi, genera comunque un reddito da locazione costante che può avvantaggiare gli investitori in fondi immobiliari aperti attraverso distribuzioni regolari.

Un portafoglio ampiamente diversificato

Oltre alle distribuzioni, i fondi immobiliari aperti offrono agli investitori anche altri vantaggi: i gestori mettono insieme un portafoglio con diverse componenti quali immobili ad uso ufficio e hotel, ma anche strutture logistiche, di molte città e paesi. Questa ampia diversificazione riduce i rischi legati ai singoli mercati. Se una zona o un settore in particolare iniziano a vacillare, altri possono compensare questo effetto. Ciò vale anche per i risparmi degli investitori in generale: poiché i fondi immobiliari tendono ad avere una visione a lungo termine, solitamente seguono un trend indipendente rispetto al mercato azionario e sono quindi in grado di stabilizzare l’intero portafoglio.