Come la pandemia ha trasformato il mercato immobiliare statunitense

La pandemia ha prodotto e accelerato grandi cambiamenti nell'uso degli immobili. È inevitabile che da tali cambiamenti emergano vincitori e vinti. Un esempio è dato dall'e-commerce e dalle sue conseguenze sugli immobili industriali e commerciali, come evidenziato dal nostro Grafico della Settimana. Storicamente strettamente correlati, gli immobili industriali statunitensi (soprattutto magazzini) hanno evidenziato un rendimento totale pari all'11,8% nel 2020, mentre i grandi centri commerciali al dettaglio hanno registrato un rendimento pari al -7,5%.^[1]

Il commercio online esisteva da molto prima dell'avvento di Covid-19, ma il lockdown ha spinto la sua crescita alle stelle. Nel terzo trimestre del 2020, l'e-commerce è aumentato del 37% rispetto all’anno precedente, passando a rappresentare, praticamente da un giorno all'altro, dal 13% circa al 16% del totale delle vendite retail.^[2] Forse non è una coincidenza che, nel 2020, 45 grandi retailer hanno dichiarato fallimento, quasi il doppio rispetto al 2019.

Un duro colpo inferto ai centri commerciali statunitensi che solitamente ospitano una larga fetta di grandi magazzini e negozi di abbigliamento. Allo stesso tempo, è stata una manna per gli immobili industriali, fondamentali per evadere rapidamente gli ordini del commercio elettronico (e per gestire i profitti che sono il doppio rispetto a quelli delle vendite in negozio). A seguito del Covid, si è verificato anche uno spostamento della spesa dai servizi ai beni, amplificando questa tendenza.

Riteniamo che tali cambiamenti continueranno per molto tempo ancora. Alcuni centri commerciali di alto livello riusciranno a superare la crisi e a crescere ulteriormente, anche dopo la pandemia, e verosimilmente si trasformeranno in luoghi di divertimento e svago. Ma comunque dovranno affrontare una dura battaglia contro l'e-commerce. Preferiamo centri commerciali legati a supermercati di grande richiamo. Nel breve periodo, si aggiungono anche le difficoltà dei titolari di palestre e ristoranti costretti a chiudere o a limitare la capacità a seguito della crisi sanitaria. Ma nel lungo periodo, le diverse necessità e i servizi dovrebbero essere resistere di più all'e-commerce. Infatti, è probabile che si registri un aumento della domanda per questo tipo di attività, soprattutto nelle regioni geografiche che evidenziano un incremento demografico e come sempre nel settore immobiliare, l'ubicazione è fondamentale.

Per quanto riguarda gli immobili industriali, in futuro potrebbe registrarsi un aumento del numero degli immobili e dei prezzi, anche se ancora non si evidenziano segnali in tal senso. Per il momento, riteniamo che le prospettive per gli immobili industriali statunitensi rimangano positive.

Dal nostro punto di vista, le osservazioni formulate per il mercato immobiliare statunitense sono applicabili anche in altre regioni.

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