Immobili commerciali come strumento di difesa dall’inflazione

In una sua celebre affermazione, Milton Friedman aveva avvertito che “l’inflazione è sempre e comunque un fenomeno monetario.” ^[1] Oltre 50 anni dopo, la Federal Reserve degli Stati Uniti (Fed) sta evidentemente mettendo alla prova l’asserzione di Friedman. Il bilancio della Fed è pressoché raddoppiato dall’inizio della pandemia di Covid-19.

DWS ritiene che gli effetti inflazionistici saranno relativamente innocui, mitigati da un mercato del lavoro fiacco e da un ordinato ritiro degli stimoli monetari nel tempo. Nella sua famosa lezione, persino Friedman ha stemperato la sua affermazione secondo la quale il rialzo dei prezzi di beni e servizi è una conseguenza inevitabile della crescita monetaria. Tuttavia, iniziano a emergere alcune pressioni sui prezzi, ad esempio nei mercati delle materie prime (ad es. petrolio e legname), soprattutto se raffrontati ai bassi livelli dell’anno scorso. Sussiste probabilmente un rischio che i massicci stimoli fiscali monetizzati dalla Fed possano surriscaldare l’economia, soprattutto se l’offerta non sarà in grado di tenere il passo. Recentemente abbiamo visto un esempio di questo rischio: la forte carenza di semiconduttori ha già creato problemi nella produzione, anche tra i produttori di automobili, che a loro volta potrebbero alimentare le pressioni sui prezzi. Il tasso di inflazione di pareggio, che da diverse settimane cresce in modo costante, sembra scontare questo rischio.            

Anche se non è certo che assisteremo a pressioni inflazionistiche sostenute, l’attuale contesto macroeconomico anomalo richiede quantomeno una certa salvaguardia dall’inflazione. Gli investitori possono ricorrere a numerose opzioni, come ad esempio, i titoli che consentono di difendersi dall’inflazione e le materie prime. Storicamente, gli investitori si sono rivolti anche al settore immobiliare. Come mostra il grafico, gli immobili commerciali negli Stati Uniti hanno presentato storicamente una forte correlazione con l’inflazione, in particolare negli anni Settanta e nei primi anni Ottanta del Novecento.^[2] La correlazione non è perfetta, in quanto intervengono anche altri fattori come, ad esempio, i trend secolari (ad es. la demografia o più di recente la diffusione dell’e-commerce) e i tassi di interesse. Tuttavia, i canoni di locazione solitamente rispondono in modo positivo all’inflazione, poiché l’incremento degli utili aziendali dei locatari ne sostiene la domanda nominale. Al contempo, l’aumento dei costi di costruzione limita l’offerta. Nel tempo, i prezzi degli immobili convergono verso il costo di sostituzione, che è direttamente collegato all’inflazione. Qualora continuino ad aumentare i timori legati all’inflazione, prevediamo che un numero crescente di investitori si rivolgerà all’immobiliare come possibile strumento di copertura.

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