12.02.2021 Gráfico de la semana

Cómo ha afectado la pandemia a los mercados inmobiliarios de EE. UU.

La COVID-19 ha afectado de forma muy diferente a los mercados de inmuebles industriales y comerciales de EE. UU.

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La histórica pandemia que estamos viviendo ha transformado nuestra forma de usar los inmuebles y, como era de esperar, estos cambios están creando ganadores y perdedores. Pensemos, por ejemplo, en el efecto que ha tenido el comercio electrónico en las propiedades comerciales e industriales, como puede observarse en nuestro Gráfico de la Semana. Pese a que, tradicionalmente, ambos segmentos han mostrado una correlación muy alta, los edificios industriales de EE. UU. (principalmente, almacenes) obtuvieron una rentabilidad total no apalancada del 11,8% en 2020, frente al -7,5% que generaron los centros comerciales. [1]

El comercio electrónico ya existía mucho antes de la pandemia, pero el confinamiento disparó su crecimiento: en el tercer trimestre de 2020, las compras en línea aumentaron un 37% en términos interanuales, por lo que pasaron de representar el 13% de las ventas minoristas al 16% prácticamente de la noche a la mañana.[2] Probablemente no es una coincidencia que 45 grandes marcas minoristas hayan quebrado en 2020, casi el doble que en 2019.

Esto ha supuesto un duro golpe para los centros comerciales de EE. UU., que suelen albergar un gran número de tiendas de ropa y grandes almacenes en peligro. Sin embargo, ha resultado muy beneficioso para los edificios industriales, que son esenciales para el rápido procesamiento de los pedidos del comercio electrónico (y de las devoluciones, que duplican las de las compras en tiendas físicas). Estas tendencias se han visto amplificadas por la pandemia, que ha fomentado que los consumidores gasten su dinero en productos en vez de en servicios.

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Creemos que estos cambios aún tienen mucho recorrido. Algunos centros comerciales de alta calidad sobrevivirán y prosperarán tras la pandemia, y probablemente evolucionarán para convertirse en centros de ocio, pero seguirán librando una dura batalla contra el comercio electrónico. Nosotros preferimos las grandes superficies con tiendas de alimentación. Aunque, a corto plazo, también están teniendo problemas con arrendatarios como gimnasios y restaurantes, que se han visto obligados a cerrar o a limitar el aforo por la crisis sanitaria, a largo plazo, la combinación de productos esenciales y servicios debería resistir mejor ante el avance del comercio electrónico. De hecho, es probable que aumente la demanda de este tipo de activos, sobre todo en las áreas geográficas que registran crecimiento demográfico. Como ocurre siempre en el sector inmobiliario, la ubicación es el factor más importante.

En lo que se refiere al sector industrial, es posible que en algún momento se construya demasiado y los precios sean excesivos, pero todavía no hay señales de ello. De momento, creemos que las perspectivas para los inmuebles industriales de EE. UU. siguen siendo brillantes. Además, pensamos que estas reflexiones sobre el mercado inmobiliario estadounidense también son aplicables a otras regiones.

Fuentes: NCREIF y DWS Investment GmbH a 31/12/2020.

 

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1 . NCREIF, a diciembre de 2020.

2 . Census Bureau, a septiembre de 2020.

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