03.10.2019 Inmobiliario

Perspectivas estratégicas del mercado inmobiliario ibérico- Agosto 2019

Nuestras perspectivas para el mercado inmobiliario ibérico han mejorado. La economía va bien, la oferta es baja y las rentas están creciendo con fuerza. Mientras que los activos prime estaban relativamente caros a principios de año, la fuerte reducción en la rentabilidad de los bonos debería contribuir a un mayor crecimiento del valor en el futuro.

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En los próximos cinco años, esperamos que el sector residencial y el de logística ofrezcan oportunidades más atractivas, impulsados en ambos sectores por los aumentos estructurales de la demanda tanto de los ocupantes como de los inversores. Más adelante en el ciclo, las oficinas prime van a tener una rentabilidad relativamente inferior, aunque algunos nichos emergentes del mercado siguen siendo atractivos debido, entre otros motivos, a la baja tasa de ocupación global, los precios relativos, a la mejora del entorno local y las expectativas de un aumento sostenido de las necesidades de los residentes.

Buen desempeño económico mientras cae la rentabilidad de los bonos

La península ibérica sigue siendo un lugar con una economía relativamente atractiva. En 2019, el crecimiento económico, tanto en España como en Portugal, superará con creces la media europea y se espera que las principales ciudades experimenten una expansión de la producción muy superior a la del resto del país.[1]

Para el sector inmobiliario es importante que se estén creando empleos y que la población esté creciendo. De hecho, muchas veces, los dos factores no son mutuamente excluyentes, ya que la mejora de las perspectivas de empleo fomenta la migración hacia el país, incluido el retorno de las personas que se marcharon tras la crisis financiera.

En los próximos cinco años se espera que se creen un millón de nuevos puestos de trabajo en España. De este modo, la tasa de desempleo se reduciría hasta 11,4%, que sigue siendo alta. Teniendo en cuenta este nivel de capacidad disponible, podemos entonces ver las ventajas, sobre todo si la mejora del entorno económico sigue impulsando la migración hacia el interior.[1]

Las perspectivas para Portugal son menos positivas. Con una tasa de desempleo más baja (6,6 %) [2] y una población potencialmente decreciente, las previsiones actuales no muestran la creación de nuevos puestos de trabajo en los próximos cinco años. Sin embargo, una vez más vemos las ventajas y nos preocupa que las previsiones económicas puedan minimizar el impacto en el largo plazo de previos programas de reforma y el aumento de la migración hacia el interior.

Como resultado de un crecimiento económico fuerte, de la mejora de las medidas fiscales y del apoyo del BCE, la rentabilidad de los bonos soberanos en España y Portugal ha caído hasta niveles mínimos históricos. Esto ha sido más notable en Portugal, donde hoy en día la tasa libre de riesgo es casi igual a la de España y sólo ligeramente superior (50 puntos básicos) a la de los principales países de Europa como Francia.[3]

% de rentabilidad de los bonos soberanos a 10 años -mercado inmobiliario iberico.JPG

Un futuro brillante para el sector residencial español

Tenemos altas expectativas para el sector residencial español y esperamos tanto un fuerte crecimiento de las rentas, así como una mayor rentabilidad en los próximos cinco años. Esperamos que la senda de crecimiento en la que venimos continúe. En los últimos doce meses, el sector registró un crecimiento medio de alquileres y de valor del 7% y 6% respectivamente. Madrid y Baleares fueron, de lejos, las CCAA, con mayores rentabilidades, con un crecimiento del valor cercano al 13%.[4]

En los últimos años, la rentabilidad ha sido liderada por el aumento en las nuevas rentas. De hecho, las rentas prime en Madrid y Barcelona ya son alrededor de un 10% más altas que las de antes de la recesión.[4] Sin embargo, con el crecimiento de la población y del número de hogares, unos mayores ingresos disponibles, la caída de la ocupación por parte de los propietarios y un desarrollo muy limitado, estamos pronosticando un crecimiento anual de las rentas prime en un rango entre 3% y 4%, en los próximos cinco años hasta el año 2023.

El sector se encuentra en su fase inicial como mercado de inversión. Si bien esto hace que la accesibilidad a la bolsa y la transparencia del mercado sean más retadoras, también significa que a medida que el sector se establezca, las eficiencias operativas y el capital institucional deberían ejercer una presión a la baja sobre la rentabilidad.

Al igual que en otras ciudades de Europa, tendemos a ver las mejores oportunidades de inversión en ubicaciones y construcciones más accesibles. Aunque sigamos centrándonos en las grandes superficies y en nichos de mercado bien conectados, vemos mayores posibilidades de crecimiento de rentas y de proyectos a gran escala en lugares como Hospitalet, cerca de Barcelona, y Vicálvaro, al este del centro de Madrid.

Seleccionar cuidadosamente las oportunidades en oficinas

Seguimos subestimando las oficinas. Las perspectivas de crecimiento de la renta siguen siendo de las más altas de Europa, sin embargo, el ritmo de crecimiento se está desacelerando y con las rentabilidades prime en Madrid y Barcelona por debajo de la media europea, vemos menos ventajas de invertir en esta parte del sector.

Vemos mejores oportunidades enfocadas en una gestión activa y en los nichos de mercados emergentes de Madrid, Barcelona y Lisboa. Si bien se trata de un avance en la curva de riesgo, no representaría un aumento sustancial dado el mercado actual. La baja tasa de disponibilidad, los cambios en las preferencias de los ocupantes y las mejoras significativas en lugares como el distrito 22@ de Barcelona respaldan el argumento de que la rentabilidad es excesiva y que el riesgo aumenta de forma moderada.

En los demás sectores, todavía vemos oportunidades atractivas en los bienes inmuebles prime de logística. A pesar del aumento del desarrollo de nuevos proyectos, los niveles de disponibilidad en los alrededores de Madrid y Barcelona siguen siendo de un solo dígito pues también se han beneficiado de factores cíclicos y estructurales.[5] Dado el fuerte crecimiento de las rentas y una rentabilidad todavía relativamente alta, el sector inmobiliario de logística en Lisboa se destaca como uno de los mercados con mejores resultados de Europa en los próximos cinco años. Sin embargo, es probable que el acceso a lo construido sea difícil, dado el pequeño tamaño del mercado.

 En cuanto al resto de Europa, hemos rebajado nuestros pronósticos para el sector retail. Aunque se espera que los centros comerciales prime en la península ibérica sigan registrando un crecimiento positivo en las rentas, ya estamos viendo pruebas de que las rentabilidades prime están subiendo. Con el tiempo, esto puede crear oportunidades, pero somos conscientes de que la migración a las compras online, aunque baja hoy en día, es probable que crezca rápidamente en un futuro.

2 Rentabilidad por ciudad y por sector.JPG

Revisión al alza de las perspectivas, respecto a los factores a largo plazo

En general, hemos mejorado nuestras perspectivas para los mercados inmobiliarios español y portugués. Si bien los fundamentos sólidos demuestran avances en la curva de riesgo, esto debería estar respaldado por impulsores de la demanda a largo plazo.Teniendo esto en mente, hoy identificamos las oportunidades más atractivas para invertir en bienes inmuebles asequibles del sector residencial, de logística - especialmente las instalaciones urbanas- además de nichos de mercado emergentes en las principales ciudades.

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Más estímulos en el horizonte

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1. Oxford Economics, Julio 2019

2. Eurostat, Julio 2019

3. Macrobond, Julio 2019

4. Idealista, Julio 2019

5. JLL, Junio 2019

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