29.05.2019 Inmobiliario

¿Merece la pena invertir en el mercado inmobiliario europeo?

A pesar de la desaceleración económica, el mercado inmobiliario europeo sigue siendo atractivo para los inversores.

  • El rendimiento de los bienes inmobiliarios comerciales en Europa va a disminuir en los próximos años, pero hay varias razones para seguir invirtiendo en ellos.
  • No se espera ningún ajuste significativo en los precios inmobiliarios. Los mercados de alquiler se mantienen firmes y la tasa de disponibilidad en ciudades europeas son generalmente bajas.
  • Los mayores aumentos de alquiler se esperan para Madrid y Berlín. También el distrito comercial central de París con una tasa media de disponibilidad de menos del dos por ciento.

Por lo general, el mercado inmobiliario europeo sigue en buena forma. Sin embargo, este año los inversores parecen dar más importancia a los riesgos del mercado que en el 2018 como, por ejemplo, las tensiones comerciales internacionales, el Brexit y los problemas políticos como los de Italia. Por otra parte, tras una recuperación de seis años, parece haber indicios de una desaceleración económica. La economía europea ha perdido cierto impulso y está desapareciendo la confianza de los consumidores. No obstante, los expertos de DWS consideran que es poco probable que haya una recesión.

El sector inmobiliario sigue siendo popular entre los inversores

A pesar de los numerosos indicios de que el ritmo de crecimiento se ha ralentizado, los inversores siguen prefiriendo el sector inmobiliario, sobre todo porque el estado de la economía es solo uno de los factores que influyen a la hora de invertir en este sector. El crecimiento y el ciclo económico inmobiliario llevan a menudo una trayectoria diferente en ciertos países y ciudades. Los inversores también tienden a mantener sus bienes inmobiliarios durante más de un ciclo.

Los rendimientos que se esperan del sector inmobiliario están mostrando una tendencia a la baja, pero esto no debería causar correcciones importantes en los precios del mercado inmobiliario. “Esto se debe principalmente al mercado de alquiler comercial, que rara vez ha sido tan sólido”, explica Matthias Naumann, experto de DWS en el mercado inmobiliario.

Los alquileres han aumentado significativamente y esto se debe a una combinación de un aumento del número de personas que trabajan en oficinas en toda Europa – el incremento ha sido mayor de lo esperado desde el final de la crisis financiera – y una construcción moderada. Además, se esperan que los alquileres en los próximos años se mantengan por encima de la inflación.

"Debido a esto, la tasa de disponibilidad en las principales ciudades europeas es generalmente baja, lo que debería estimular nuevos aumentos en los alquileres"

Matthias Naumann, DWS Real estate expert

A raíz de esto, los expertos de DWS han revisado al alza sus previsiones a cinco años para aproximadamente dos tercios de los mercados europeos que analizan. Los mayores aumentos de alquiler se esperan para Madrid y Berlín. El distrito comercial central de París también aparece en la lista, con una tasa media de vacantes de menos del dos por ciento. En cambio, hay ciertas incertidumbres relacionadas con el Brexit que podrían afectar al mercado del centro de Londres y podrían provocar una rectificación en el valor total de los alquileres. 

Logística en auge

El uso de centros de logística ha alcanzado recientemente un récord histórico en todo Europa y las instalaciones bajo construcción se han duplicado en los últimos tres años hasta alcanzar más de 16 millones de metros cuadrados.

A causa del comercio online, este sector está en auge y es particularmente boyante, con un crecimiento de los alquileres significantemente superior a los niveles que se han visto en el pasado”, afirma Martin Lippmann, experto en el sector inmobiliario de DWS.

En muchas partes de Europa, la demanda de logística del sector inmobiliario sigue siendo superior a la oferta, lo que hace que la tasa media de disponibilidad ascienda al 4,1 por ciento y se prevé que siga disminuyendo. Debido a la escasez de espacio para alquilar en muchos mercados, los alquileres de propiedades de alta calidad están aumentando en un promedio de dos por ciento al año.

Por otra parte, está la tendencia a la baja de los locales comerciales. El desarrollo de nuevas obras para centros comerciales se redujo a 1,6 millones de metros cuadrados en 2018 – menos de mitad de la media en los últimos 20 años. Se espera que la cifra siga disminuyendo en 2019 y que las tasas de vacantes aumenten. En vista de ello, los expertos de DWS han ajustado a la baja su previsión de crecimiento del alquiler para los próximos cinco años y esperan un aumento anual de sólo el 1,2 por ciento para los centros comerciales.

El mercado inmobiliario supera a otras clases de activos

El volumen total de transacciones inmobiliarias en Europa cayó un 15% en 2018, después de alcanzar un récord en 2017. Asimismo, los flujos hacia los fondos inmobiliarios continuaron disminuyendo en el segundo semestre de 2018.

Sin embargo, hay razones por las que el mercado de inversión inmobiliaria debería seguir siendo sólido en 2019. La demanda de los bienes inmuebles, particularmente en los sectores de la logística y residencial, debería mantenerse. Los términos de financiación siguen siendo favorables y los fondos mutuos de inversión cerrados (“closed-ended funds”) disponen de una considerable liquidez destinada a los bienes inmuebles europeos. No obstante, la razón más importante es que los rendimientos de los bienes inmuebles siguen siendo más atractivos que los de otras clases de activos.

“En los próximos cinco años, el rendimiento global previsto es del 3,5 por ciento anual”, dice Naumann. Es cierto que esto representaría una disminución considerable del rendimiento en los últimos cinco años. A pesar de ello, con inversiones de renta fija, como los bunds a diez años con un rendimiento únicamente del 0,3%, las inversiones inmobiliarias siguen siendo una alternativa atractiva

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