Basecap trifft Big Business

Es gibt sie mittlerweile in jeder größeren deutschen Stadt: sogenannte Coworking-Spaces, die jeder flexibel mieten kann. Internet, Drucker, Bürobedarf und Events zum Netzwerken inklusive. Ein Schreibtisch für einen Monat, ein Meetingraum für eine Stunde oder ein Büro für zwei, drei Wochen. Viele Modelle sind möglich. Im Coworking-Space – meist offen und stylish gestaltet – trifft der Jurist auf den Grafiker und der Software-Entwickler auf den Start-up-Unternehmer. Die Idee: Jeder kann von jedem profitieren, ob per Smalltalk oder im Rahmen gemeinsamer Projekte.

Flexible Flächen

Coworking ist eine Ausprägung des agilen Arbeitens. Agilität setzt Kreativität frei, beschleunigt Prozesse, steigert die Effizienz – und das zahlt sich aus. Einer Analyse des Beratungsunternehmens BCG zufolge erwirtschaften entsprechend aufgestellte Unternehmen bis zu fünfmal höhere Margen als die Konkurrenz.^[2] „Agile Immobilien“^[3] sehen anders aus als das bloß standardisierte Großraumbüro mit einigen Einzelzimmern für das Führungspersonal. Klar, so etwas gehört schon noch in die Arbeitswelt 4.0. Aber mehr und mehr auch flexible Gemeinschaftsflächen und Annehmlichkeiten wie zum Beispiel Fitnessstudios. Fakt ist: Die Entwicklung stellt die unterschiedlichen Akteure – Unternehmen, Mieter, Vermieter und Investoren – vor eine Reihe neuer Herausforderungen. Sie bietet aber auch Chancen.

Unternehmen stellen sich um

Für Unternehmen bedeutet agiles Arbeiten vor allem eine Kursänderung. Weg von traditionellen Strukturen, hin zu einem Netzwerk, das flexibel arbeitet. Damit Mitarbeiter sich neu vernetzen und inspirieren lassen können, brauchen Büros einen neuen Zuschnitt und zum Beispiel ausreichend Coworking-Spaces für Projektphasen mit zusätzlichem Platzbedarf. Und die Mitarbeiter? Die benötigen eine flexible Ausstattung, damit sie zum Beispiel an wechselnden Plätzen oder auch vom Homeoffice aus arbeiten können.

Vermieter rüsten auf

Vermieter sind gut beraten, ihre Büroimmobilien aufzurüsten. Warum? Weil sich entsprechend ausgestattete Immobilien leichter vermieten lassen. Doch am Anfang stehen erst einmal die Kosten. Laut einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters JLL muss nicht gleich das gesamte Gebäude angepasst werden. Schon die Veränderung von Teilen der Fläche bringt einiges.^[4] Zum Beispiel, wenn der Großteil der Fläche eines Bürogebäudes für die konventionelle Büronutzung bereitsteht, doch ein Teil der Räumlichkeiten als flexibles Büro genutzt werden kann. 2018 etwa erklärten in einer Befragung des Immobilien-Research-Unternehmens CBRE 45 Prozent der Vermieter, „Flexibilität“ sei der wichtigste Trend.^[5]

Freizeitangebot schlägt Firmenparkplatz

Stichwort Flexibilität: Der Wandel in der Arbeitswelt spiegelt sich auch im Büroflächenumsatz der großen deutschen Bürozentren wider. „Während der Flächenumsatz 2018 im Schnitt um sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr zurückging, legten die Flexible-Office-Anbieter um 20 Prozent zu“, erklärt das Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield.^[6] Ein Trend, den auch die Manager von offenen Immobilienfonds intensiv verfolgen und versuchen, für ihre Fondsportfolios zu nutzen. „Wir konzentrieren uns bei der Suche nach neuen Immobilien auf flexible Grundrisse. Sie sind der Schlüssel zur Anpassungsfähigkeit“, erklärt Anke Weinreich, Fondsmanagerin des grundbesitz europa. Junge Talente interessierten sich heute eher für das Freizeitangebot als für den Firmenparkplatz. „Die Lage, die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und Freizeitmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe ihres Arbeitsplatzes sind wichtiger denn je. Das ist der eigentliche Wandel in der Arbeitswelt“, ergänzt Weinreich.

Arbeiten wie im Wohnzimmer

Vier Fragen an Anke Weinreich, Fondsmanagerin des grundbesitz europa

Was ist derzeit in der Welt der Büroimmobilien angesagt?

Das Motto könnte lauten: Fahrradplätze und Duschen statt Pkw-Parkplätze. Das Thema Nachhaltigkeit spielt auch bei Immobilien eine immer größere Rolle. Zudem wandelt sich das Erscheinungsbild: Moderne Büros von heute erinnern mittlerweile zum Teil mehr an das Wohnzimmer zu Hause als an ein steriles Großraumbüro – den Wohlfühlcharakter gibt es inklusive. Das erfordert bei Vermietern und Investoren ein Umdenken: Vermietungskonzepte und Laufzeiten müssen flexibler werden. Auch Kreativität ist gefragt.

Ein Grund, weshalb Coworking-Modelle aktuell boomen. Wo ist der Haken?

In der Regel bilden Coworking-Anbieter eine Ergänzung beziehungsweise Beimischung in bestehenden Mietkonzepten an. Das sehen wir positiv. Bei reinen Coworking-Objekten sind wir vorsichtiger. Grund: Die Konzepte haben sich noch nicht konsolidiert und etabliert. Bei mehr als 50 Prozent der Mietflächen preisen Investoren das erhöhte Risiko derzeit eher negativ ein.

Liegt das daran, dass die Mieteinnahmen angesichts kürzerer Vertragslaufzeiten schwerer kalkulierbar sind?

Ob kürzere Laufzeiten vorteil- oder nachteilhaft sind, hängt von der Miethöhe im Verhältnis zum Markt ab. Wir legen großen Wert auf die Drittverwendungsfähigkeit von Mietflächen. Das heißt: Frei werdende Flächen sollten meist ohne großen Aufwand an andere Nutzer vermietet werden können.

Wo sehen Sie die besten Chancen?

Der Immobilienmarkt ist aktuell in vielen Sektoren stark nachgefragt. Potenzial sehen wir insbesondere an aufstrebenden Standorten – vor allem in gemischt genutzten Lagen mit Wohnungen, Büros, Entertainment und Nahversorgung, die besonders in der Millennials-Generation punkten können.